임차보증금 최우선변제. 근본적인 해결은 전세사기 원천 차단.

임차보증금 최우선변제

 

새해부터 부동산 관련 주요 정책이 크게 바뀝니다.

현재 대한민국 부동산의 경우 집값 급락으로 인한 연쇄적인 경기침체를 막기 위해

거래 활성화 정책과 다주택자 규제완화 등 대대적인 제도 변화를 예고했는데요.

 

정부는 보증금의 일정액을 우선 변제받을 수 있는 ‘소액임차인’의 범위를 확대하고

최우선변제를 받는 보증금액도 높이는 ‘주택임대차보호법 시행령’을 개정할 예정이라고 밝혔습니다.

 

서울의 경우 최우선변제를 받을 수 있는 소액임차인의 범위를

보증금 1억5000만원 이하에서 1억6500만원 이하로 확대하고

우선변제를 받을 수 있는 금액도 5000만원에서 5500만원으로 높였습니다.

 

이는 집값이 오르던 시절 전세 끼고 수십채씩 갭투자를 해오던

빌라왕의 갑작스러운 사망으로 

'깡통전세', '전세사기'가 수면 위로 올라

세입자들의 전세보증금 회수에 제동이 걸리고 있기 때문입니다.

 

전세라는 건 기본적으로 임차보증금 거액을 받는 대신에 나중에 기간을 마치면 돌려주겠다는 약속,

사실상 그럴 능력이 없음에도 불구하고 이렇게 무한정 갭 투자를 하면서 하는 경우를 전세 사기라고 합니다.

그럼에도 불구하고 이 사람에 대한 처벌이 굉장히 약하거나 혹은 그것을 제대로 잡지 못하거나 피해가 회복되지 않은 것이 계속 반복되다 보니까 이런 피해가 사실은 최근이 문제가 아니라 한 몇십 년 전부터도 계속적으로 반복되고 있습니다.

 

현재 보증사고의 92%가 수도권에서 발생한 것으로 나타났다. 주택도시보증공사(HUG)가 집주인을 대신해 ‘전세보증금 반환 보증보험’ 가입자에게 대신 지급한 전세보증금도 역대 최대치를 경신했습니다.

 

HUG의 전세보증금 대위변제액은 지난 11월 606가구 1309억원으로

전달인 10월 1087억원보다 20.4%인 222억원이나 늘어났습니다.

 

부동산 가격이 급등한 2020년 이후 주택을 구매한 사람 10명 중 3명은 실수요자가 아닌 ‘임대목적’ 구매자인 것으로 집계됐다. 임대목적 구매자들의 주택 매입자금 중 세입자 보증금이 차지하는 비중은 52.5%로 절반을 넘었다.

상황이 이러자 지난 11월21일 법무부와 국토교통부는 ‘깡통전세’를 포함한 ‘전세 사기’ 피해를 막기 위한 ‘임대차 제도 개선 방안’을 내놓았다. '주택임대차보호법' 및 '주택임대차보호법시행령' 일부 개정안을 입법 예고했다.

세입자가 임대차 계약을 맺기 전 집주인에게 선 순위 보증금, 세금 체납 정보를 요구할 수 있고, 세입자가 확정일자 부여에 관한 임대차 정보를 요청할 때 집주인이 이에 동의하도록 의무화하는 내용도 법제화한다.

시행령 개정안엔 최우선 변제를 받을 소액 임차인 범위는 1500만원, 최우선 변제금은 500만원씩 상향 조정하는 내용도 포함됐다. 예를 들어 현행법상 서울에서는 보증금 1억5000만원 이하일 경우 소액 임차인에 들어가고, 전체 보증금 중 5000만원까지만 최우선 변제를 받을 수 있다.

개정안이 시행되면, 1억6500만원 이하에서 5500만원까지 최우선 변제가 가능하다. 하지만 실효성이 떨어진다. 우선 세입자가 집주인의 정보 제공을 강제할 수 있는지가 의문이다. 집주인이 거부해도 이를 강제할 처벌 규정은 없다. 소액 임차인의 변제금 1억6500만원도 서울 전셋값이 평균 6억원을 넘는 현실과 너무나 동떨어져 있다.

현 입법 예고(안)보다 실효성을 대폭 높이는 방향으로 '주택임대차보호법' 등 관련법 개정이 필요하다. 계약 체결 전 임대인이 국세 및 지방세 완납 증명서를 임차인에게 제공하도록 의무화하고, 우선 변제받는 임차보증금 한도도 현실화해야 한다. 국회는 서둘러 입법을 추진해야 한다.